تنتهي العلاقة الإيجارية، من حيث المبدأ، بانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار الخاضع لإرادة المتعاقدين، ما يرتب حقوقاً والتزامات متبادلة بين المالك والمستأجر، تبدأ بتسليم العقار وتسوية الأجور المستحقة، وقد تمتد إلى التعويض عن الأضرار وإعادة مبلغ التأمين.

وتثير مرحلة انتهاء العقد خلافات في بعض الحالات، ولا سيما عند رفض المستأجر تسليم العقار، أو مطالبة المالك بالإخلاء قبل انتهاء المدة، أو الاختلاف بشأن حالة العقار والتأمين المدفوع، ما يجعل معرفة طبيعة العقد والإجراءات القانونية المرتبطة به أمراً أساسياً لتحديد حقوق الطرفين.

عقود الإيجار وأحكامها

قال المحامي علي محمد اسكان، في حديث لشبكة شام الإخبارية، إن عقود الإيجار الحديثة في سوريا تنظم بموجب القانون رقم 20 لعام 2015، إلى جانب بعض الأحكام الواردة في القانون المدني السوري.

وأوضح اسكان أن تحديد الحقوق والالتزامات عند انتهاء الإيجار يتطلب بداية التمييز بين العقود الخاضعة للتمديد الحكمي والعقود المحددة المدة والخاضعة لإرادة المتعاقدين، مشيراً إلى أن انتهاء مدة العقد في الحالة الثانية يؤدي، من حيث المبدأ، إلى انتهاء العلاقة الإيجارية ما لم يتفق الطرفان على تمديدها أو يتضمن العقد نصاً يقضي باستمرارها.

ماذا يترتب على انتهاء العقد؟

بيّن اسكان أن المستأجر يلتزم عند انتهاء مدة العقد بإعادة العقار المؤجر، ما لم يوجد اتفاق على التمديد أو نص في العقد ينظم استمراره، كما يتوجب عليه تسديد الالتزامات المالية المتبقية في ذمته.

وأشار إلى أن المالك يملك، وفق ما أوضحه، حق المطالبة بإخلاء العقار واستلامه، إلى جانب المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به إن وجدت، وكذلك المطالبة بأجور المدة التي بقي فيها المستأجر داخل العقار بعد انتهاء العقد وحتى الإخلاء.

وأضاف أن المستأجر، في المقابل، يلتزم بتسليم العقار وفق الحالة التي يوجبها القانون والعقد، مع احتفاظه بحقه في استرداد مبلغ التأمين بعد تسوية الالتزامات والأضرار المستحقة، إن وجدت.

متى يحق للمالك استرداد العقار؟

أكد اسكان أن الأصل هو حق المالك في مطالبة المستأجر بإخلاء العقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار المحدد، موضحاً أن المادة الأولى من القانون رقم 20 لعام 2015 أخضعت عقود الإيجار المشمولة به لإرادة المتعاقدين.

وأشار إلى أن المادة الرابعة من القانون ذاته نظمت إمكانية استرداد العقار عند انتهاء المدة بالاستناد إلى عقد الإيجار المسجل والمصدق، فيما توجد حالات أخرى تستمر فيها العلاقة الإيجارية إذا كان العقد من العقود الخاضعة للتمديد الحكمي، مستنداً في ذلك إلى المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952.

ماذا لو رفض المستأجر الإخلاء؟

أوضح اسكان أن الإجراءات التي يستطيع المالك اتباعها عند رفض المستأجر تسليم العقار بعد انتهاء العقد تختلف تبعاً لوضع العقد من حيث التسجيل.

وبيّن أنه إذا كان عقد الإيجار مسجلاً لدى الدوائر المختصة بالتصديق والتسجيل، فإنه يكتسب، وفق القانون رقم 20، صفة السند التنفيذي، ويستطيع المالك مراجعة دائرة التنفيذ للمطالبة بإخلاء العقار بسبب انتهاء المدة، استناداً إلى المادة الرابعة، الفقرة «أ»، من القانون.

وأضاف أنه إذا كان العقد غير مسجل، فلا يتمتع بهذه الصفة التنفيذية، ويحتاج المالك عندئذ إلى إقامة دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات القانونية المتبعة.

هل يستطيع المالك طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد؟

أكد اسكان أن الأصل في العقد المحدد المدة هو عدم إلزام المستأجر بالإخلاء لمجرد مطالبة المالك باسترداد العقار قبل انتهاء المدة المتفق عليها، ما لم يوجد سبب قانوني يجيز الإخلاء أو فسخ العقد.

وأوضح أن العقد المحدد المدة ملزم للطرفين، ولا يستطيع المالك، وفق هذا الأصل، إنهاء العلاقة بإرادته المنفردة لمجرد رغبته في استرداد العقار قبل الموعد المحدد.

وأشار إلى أن المستأجر يملك في هذه الحالة حق التمسك بالعقد والاستمرار في تنفيذ التزاماته، بما فيها دفع الأجور المتفق عليها، كما يمكنه اللجوء إلى القضاء إذا اتخذ المالك إجراءات مخالفة للعقد والقانون، مثل محاولة إخراجه بالقوة أو تغيير أقفال العقار، مع إمكانية المطالبة بالتعويض عند وقوع ضرر.

متى يُعاد مبلغ التأمين؟

أفاد اسكان بأن مبلغ التأمين المدفوع عند استئجار العقار لا يعد أجرة، وإنما يمثل ضماناً مرتبطاً بالتزامات المستأجر، ولذلك يعاد إليه بعد انتهاء العلاقة الإيجارية وتسوية ما يترتب عليها.

وأوضح أنه في حال عدم وجود مبالغ مستحقة، مثل فواتير الكهرباء والمياه، وعدم ثبوت أضرار في العقار يتحمل المستأجر مسؤوليتها، فإن مبلغ التأمين يعاد كاملاً، أما عند وجود أضرار فيمكن حسم تكاليف إصلاحها بقدر الضرر الحاصل.

مسؤولية المستأجر عن حالة العقار

أشار اسكان إلى أن المادة 557 من القانون المدني السوري تلزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار، فيما ترتبط المادة 558، بحسب توضيحه، بالحالة التي ينبغي أن يعاد بها العقار بعد انتهاء العلاقة الإيجارية.

وبيّن أن وجود أضرار يتحمل المستأجر مسؤوليتها يمكن أن يرتب مطالبات مالية عند التسليم، في حين يبقى تحديد المسؤولية وحجم الضرر محل إثبات عند وجود خلاف بين الطرفين.

القضاء عند تعذر الاتفاق

تبقى تسوية العلاقة الإيجارية عند انتهاء العقد مرتبطة بطبيعة العقد وشروطه ووضعه القانوني، وفق ما أوضحه المحامي علي محمد اسكان، فيما يمكن أن تتحول الخلافات المتعلقة بالإخلاء أو الأجور أو الأضرار أو إعادة مبلغ التأمين إلى نزاع قضائي إذا تعذر على المالك والمستأجر الوصول إلى تسوية.

وتبرز أهمية توثيق عقد الإيجار وحالة العقار والدفعات والالتزامات المالية عند بداية العلاقة ونهايتها، لما لذلك من دور في تحديد حقوق كل طرف وإثباتها عند نشوء أي خلاف بشأن تسليم العقار أو تسوية الالتزامات المترتبة على العقد.